Begleitung beim Übergabetermin Ihres neuen Hauses: Florian Wurster prüft gemeinsam mit Ihnen, ob die Bauleistung dem Vertrag entspricht, und hält festgestellte Mängel nachvollziehbar fest.
Bauabnahme Eppstein heißt für Sie als Bauherr: Mit Ihrer Erklärung übernehmen Sie das Werk, und wichtige Rechte verschieben sich. Florian Wurster ist Sachverständiger für das Immobilien- und Grundstückswesen (Europäisches Fachinstitut für Gutachter, FIB) mit Ausbildung in Bauschäden, Baumängeln, Gebäudeanalyse und Beweissicherung. Er geht das Haus vor Ihrer Unterschrift mit Ihnen durch und notiert sichtbare Mängel, Abweichungen von der Planung und Qualitätsdefizite.
Mit der Abnahme erklären Sie als Auftraggeber, dass Sie das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß annehmen. Das Gesetz knüpft daran spürbare Folgen. Nach § 640 BGB können Sie bestimmte Rechte wegen Mängeln verlieren, die Sie beim Termin kennen, aber nicht ausdrücklich vorbehalten.
Ist die VOB/B vereinbart, regelt § 12 VOB/B die Abnahme genauer, etwa die förmliche Abnahme, bei der beide Seiten den Befund gemeinsam schriftlich festhalten. Genau hier setzt die Begleitung an: Herr Wurster sieht die zugänglichen Bauteile an, vergleicht sie mit Baubeschreibung und Plänen und benennt Abweichungen so konkret, dass sie unmittelbar in das Protokoll aufgenommen werden können. Was dort steht, bleibt nachvollziehbar; was fehlt, lässt sich später nur noch schwer belegen.
Mit der Abnahme beginnt nach § 634a BGB die Verjährung der Mängelansprüche, bei einem Bauwerk in der Regel fünf Jahre. Deshalb lohnt der genaue Blick vor diesem Termin: Mängel, die vor diesem Zeitpunkt dokumentiert sind, lassen sich später klar benennen.
Ohne Bindung an ausführende Firmen
Herr Wurster führt selbst keine Bau- oder Sanierungsarbeiten aus. Sein Blick gilt allein der Frage, ob die erbrachte Leistung dem Vertrag entspricht.
Mängel benennen, bevor die Verjährung zu laufen beginnt
Mit der Abnahme startet die Verjährungsfrist für Ihre Mängelrechte. Wir erfassen deshalb sichtbare Mängel, Abweichungen von der Planung und Qualitätsdefizite vor Ihrer Erklärung, damit Sie wissen, welche Punkte Sie sich vorbehalten sollten und was noch nachzubessern ist.
Ein Protokoll, mit dem Sie weiterarbeiten
Zu jedem Mangel notieren wir, wo im Haus er liegt, fotografieren ihn und bewerten ihn technisch in wenigen Sätzen. Die klar gegliederte Aufstellung können Sie unverändert dem Bauträger übergeben, Nachbesserungen damit schriftlich einfordern oder sie Ihrem Rechtsanwalt als Grundlage weiterreichen.
Maßstab ist allein Ihr Bauvertrag
Bewertet wird nicht nach Eindruck, sondern nach Baubeschreibung, Plänen und vereinbarter Ausführung. Jede Abweichung wird technisch begründet und nachvollziehbar dokumentiert.
Schiefer, Hang und Bach mitgedacht
Eppstein liegt im Vordertaunus auf dem Eppsteiner Schiefer, zwischen Hängen und Bachtälern. Abdichtung, Sockel und Entwässerung bekommen deshalb besondere Aufmerksamkeit.
Klare Erklärung der Befunde vor Ihrer Unterschrift
Herr Wurster bespricht jeden Punkt mit Ihnen, persönlich oder digital, damit Ihre Entscheidung auf Befunden beruht.
Wie viel Arbeit eine Abnahmebegleitung macht, hängt von Objekt, Fragestellung und Umfang ab. Bevor Sie einen Auftrag erteilen, erhalten Sie von uns ein verbindliches Angebot, das genau diese Punkte für Ihr Haus berücksichtigt.
Das Objekt: Ein freistehendes Einfamilienhaus mit Keller und Außenanlagen bietet deutlich mehr Prüfstellen als eine Eigentumswohnung im Geschoss oder ein Reihenmittelhaus.
Der Bauabschnitt: Ob das ganze Haus abgenommen wird oder nur ein einzelnes Gewerk, etwa Dach, Fenster oder Innenausbau, verändert den Prüfumfang spürbar.
Die Unterlagen: Liegen Bauvertrag, Baubeschreibung und Pläne vollständig vor, lässt sich der Abgleich gezielt vorbereiten. Fehlen Teile davon, braucht die Sichtung entsprechend mehr Raum.
Die Lage: Ein Haus am Hang in Vockenhausen oder ein Grundstück nahe dem Dattenbach in Ehlhalten verlangt einen genaueren Blick auf Sockel, Abdichtung und Geländeanschluss.
Die Anzahl der Termine: Werden Mängel nachgebessert, kann ein weiterer Ortstermin sinnvoll sein. Ob ein solcher Termin dazukommt, stimmen wir mit Ihnen ab und nehmen ihn in das Angebot auf.
Vorab sichten wir Bauvertrag, Baubeschreibung, Pläne und vorhandene Protokolle aus der Bauzeit.
Daraus ergibt sich, welche Ausführung geschuldet ist und welche Bauteile beim Rundgang besonders zählen, etwa Abdichtung, Fenster oder Dachanschlüsse.
Eppstein hat keine eigene Bauaufsicht; die Bauvorlagen liegen bei der Bauaufsicht des Main-Taunus-Kreises im Kreishaus in Hofheim am Taunus. Halten Sie Ihre eigenen Exemplare deshalb bereit.
Beim Ortstermin in Eppstein gehen wir gemeinsam mit Ihnen durch das ganze Haus, vom Keller bis unter das Dach. Sie sehen dabei selbst, was wir prüfen, und können Fragen direkt am Bauteil stellen.
Angesehen werden alle zugänglichen Bauteile: Wände, Decken, Böden, Fenster, Türen, Treppen, Installationen und, soweit fertiggestellt, die Außenanlagen.
Herr Wurster prüft, ob Maße, Materialien und Ausführung der Baubeschreibung entsprechen und ob Qualitätsdefizite erkennbar sind.
Wo der Fall es erfordert, kommen Messungen hinzu.
Jeder Befund wird vor Ort fotografiert und mit einer genauen Ortsangabe versehen, damit er sich später eindeutig zuordnen lässt.
Aus den Befunden entsteht eine klar gegliederte Mängelliste mit Fotos, Fundstelle und technischer Bewertung.
Getrennt aufgeführt werden Punkte, die Sie sich bei der Abnahme vorbehalten sollten, und kleinere Restarbeiten, die der Auftragnehmer noch zu erledigen hat.
Die Liste kann direkt in das Abnahmeprotokoll einfließen und dient später als Grundlage für Nachbesserungsforderungen. Sie erhalten sie als übersichtliches Dokument, das sich leicht weitergeben lässt.
Vor Ihrer Abnahmeerklärung erläutert Herr Wurster jeden Befund, persönlich am Objekt oder digital.
Sie wissen dann, welche Mängel aus technischer Sicht wesentlich erscheinen und was der Vorbehalt im Protokoll festhalten sollte.
Ob und mit welchen Vorbehalten Sie abnehmen, entscheiden Sie selbst; für rechtliche Fragen ist Ihr Rechtsanwalt der richtige Ansprechpartner.
Welche Mängel bei einer Abnahme auffallen, hängt vom Haus und vom Bauablauf ab. Einige Prüffelder verdienen in Eppstein aber besondere Aufmerksamkeit, weil Lage und Untergrund sie beeinflussen können. Die folgenden Punkte sehen wir uns beim Rundgang genau an. Was davon tatsächlich zutrifft, zeigt erst der Termin am Haus.
Jeder der fünf Stadtteile im Vordertaunus bringt eine eigene Ausgangslage mit, aus der sich zusätzliche Prüfpunkte ergeben.
Bremthal, Ehlhalten und Vockenhausen gehören seit dem 1. Januar 1977 zur Stadt Eppstein; Niederjosbach hatte sich schon am 31. Dezember 1971 mit Bremthal zusammengeschlossen. Ein Neubau kann dort an älteren Bestand grenzen, sodass Grenzbebauung, Anschlussfugen und die Entwässerung zwischen den Grundstücken am Objekt zu prüfen sind.
Bremthal liegt auf 270 m und ist mit 4.417 Einwohnern der größte Stadtteil; 1970 waren es 1.413. Wer dort neu baut, kann auf einem Hanggrundstück oberhalb der Tallagen stehen, auf dem das Gefälle der Außenanlagen und die Sockelhöhe besonders zählen.
Ehlhalten liegt beiderseits des Dattenbachs und ist mit 7,26 km² der flächengrößte Stadtteil. Bei Grundstücken zum Bach hin sind Kellerfeuchte und Rückstau am Objekt zu prüfen. Für die Abnahme heißt das: Kellerabdichtung, Lichtschächte und Rückstausicherung werden dort besonders sorgfältig angesehen.
In Niederjosbach ist der Josbach fast vollständig verrohrt; bei Überlast fließt Wasser über Obergasse und Bahnstraße ab. Liegt ein Neubau an diesem Weg, sollten Hauseingang, Garagenzufahrt und Kellerabgang so ausgebildet sein, dass Oberflächenwasser nicht eindringt.
An den Vockenhausener Hängen kamen Wohnhäuser erst in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts hinzu. Neubauten in diesen Lagen können auf Fels in geringer Tiefe stehen; Drainage und Hangwasserableitung prüfen wir am Objekt.
Wie der Eppsteiner Schiefer im gesamten Stadtgebiet auf ein einzelnes Haus wirkt, zeigt erst der Blick auf das konkrete Grundstück.
Geprüft wird, was beim Termin sichtbar und zugänglich ist. Verdeckte Bauteile wie eine bereits mit Erdreich überdeckte Kellerabdichtung oder eine geschlossene Dachdämmung lassen sich bei der Abnahme nur noch indirekt beurteilen. Auch Mängel, die sich erst bei Nutzung oder im Winter zeigen, bleiben bei einem einzelnen Rundgang unter Umständen verborgen. Wer solche Punkte vor dem Verdecken ansehen lassen möchte, findet dafür die baubegleitende Qualitätskontrolle. Für eine rechtliche Bewertung des Bauvertrags bleibt Ihr Rechtsanwalt zuständig.
Bei der Abnahme eines Neubaus in Eppstein greifen mehrere Regelwerke und Stellen ineinander. Die wichtigsten im Überblick:
Ein eigenes Amtsgericht hat Eppstein nicht. Streitigkeiten aus dem Bauvertrag gehören je nach Streitwert vor das Amtsgericht Königstein im Taunus oder das Landgericht Frankfurt am Main; übergeordnet ist das Oberlandesgericht Frankfurt am Main.
Die Tabelle fasst zusammen, welche Bereiche beim Rundgang angesehen werden und was Sie danach in der Hand haben.
| Bereich | Vorgehen | Ergebnis |
|---|---|---|
| Unterlagen | Abgleich von Vertrag, Baubeschreibung und Plänen | Prüfmaßstab |
| Gebäudehülle | Sichtprüfung von Dach, Fassade, Fenstern und Sockel | Befunde mit Fotos |
| Innenausbau | Sichtprüfung, Messungen soweit erforderlich | Mängelliste |
| Außenanlagen | Gefälle und Entwässerung | Hinweise zur Wasserführung |
Die Ergebnisse bespricht Herr Wurster mit Ihnen vor der Abnahmeerklärung, damit Sie jeden Punkt einordnen und im Protokoll festhalten lassen können.
Bei der Abnahme vertritt der Sachverständige Ihren Blick auf das Haus. Achten Sie bei der Auswahl auf einige Punkte:
Florian Wurster ist Sachverständiger (FIB) für Bauschäden und Baumängel und arbeitet ohne Bindung an Baufirmen. Ortstermine in Eppstein finden nach Absprache statt; das Büro liegt in Wiesbaden. Er erläutert seine Befunde persönlich oder digital und beantwortet auf Wunsch telefonische Rückfragen.
Die Abnahme erklären immer Sie als Auftraggeber gegenüber dem Bauträger oder Bauunternehmen. Herr Wurster begleitet den Termin persönlich als unabhängiger Sachverständiger, prüft das Haus und hält die Befunde fest. Er unterschreibt nicht für Sie, sondern liefert Ihnen mit dem Protokoll die technische Grundlage für Ihre eigene, informierte Entscheidung.
Jeder Mangel, den Sie beim Termin kennen, sollte im Abnahmeprotokoll ausdrücklich vorbehalten werden, mit Fundstelle und kurzer Beschreibung. Nach § 640 BGB können sonst bestimmte Rechte wegen dieser Mängel verloren gehen.
Ist die VOB/B vereinbart, kann jede Seite eine förmliche Abnahme verlangen. Der Befund wird dann bei einem gemeinsamen Termin schriftlich niedergelegt, einschließlich der Vorbehalte wegen bekannter Mängel. Unsere Mängelliste lässt sich dort direkt einbringen.
Hilfreich sind Bauvertrag, Baubeschreibung, Pläne, Leistungsverzeichnis, Protokolle früherer Termine und Ihre eigenen Notizen zu offenen Punkten. Dazu kommen, sofern vorhanden, Ihre Unterlagen aus dem Bauantrag bei der Bauaufsicht des Main-Taunus-Kreises und Fotos aus der Bauzeit.
Mit der Abnahme beginnt nach § 634a BGB die Verjährung der Mängelansprüche, bei einem Bauwerk in der Regel fünf Jahre. Mängel, die vor diesem Zeitpunkt erkannt und dokumentiert sind, lassen sich klar benennen. Eine Liste mit Fotos und Fundstellen hilft Ihnen später nachzuvollziehen, welcher Zustand bei der Übergabe bestand.
Ja. Bei einer Eigentumswohnung sehen wir uns Ihre Wohnung an und, soweit zugänglich, die Teile des Gemeinschaftseigentums, die zum Termin gehören, etwa Treppenhaus, Keller oder Tiefgarage. Die Befunde werden getrennt nach Sonder- und Gemeinschaftseigentum festgehalten.
Bremthal liegt auf 270 m und damit deutlich höher als die Kernstadt, in Vockenhausen entstand die Bebauung an den Hängen erst in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts. Auf solchen Grundstücken kann Hangwasser bei Starkregen gegen das Gebäude drücken. Wir prüfen deshalb Sockelhöhe, Abdichtung, Drainage, das Gefälle der Außenanlagen und, wo vorhanden, neu errichtete Stützmauern. Auch die Wasserführung auf dem Grundstück sehen wir uns gemeinsam mit Ihnen an.
Wegen unwesentlicher Mängel darf die Abnahme nach § 640 BGB nicht verweigert werden; solche Punkte werden vorbehalten und nachgebessert. Bei einem wesentlichen Mangel besteht diese Pflicht zur Abnahme nicht. Ob ein Mangel wesentlich ist, beurteilt Herr Wurster technisch und erklärt Ihnen, welche Folgen er für Substanz und Nutzung haben kann. Wie Sie damit umgehen, entscheiden Sie selbst, bei rechtlichen Fragen gemeinsam mit Ihrem Rechtsanwalt. Nach der Nachbesserung kann ein weiterer Termin zur Kontrolle vereinbart werden.
Schildern Sie uns kurz Ihr Vorhaben, den Stand der Fertigstellung und den geplanten Abnahmetermin. Wir melden uns mit einem Vorschlag für den Ablauf und einem verbindlichen Angebot.
Die Abnahme ist der Schlusspunkt am Bau. Wer schon während der Bauzeit Kontrollpunkte setzen möchte, nutzt die baubegleitende Qualitätskontrolle; tritt nach dem Einzug ein Schaden auf, hilft eine gutachtliche Stellungnahme zum Bauschaden weiter.
Vor dem Kauf eines bestehenden Hauses gibt es die Hauskaufberatung; alle Leistungen finden Sie auf unserer Startseite.
Florian Wurster begleitet Ihre Abnahme in allen Eppsteiner Stadtteilen. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns; gemeinsam klären wir, was geprüft werden soll und welche Unterlagen helfen.
Persönlicher Kontakt
Nerotal 18, 65193 Wiesbaden
Wir begleiten Abnahmen in der Kernstadt, in Vockenhausen, Bremthal, Niederjosbach und Ehlhalten sowie im Umland, etwa in Niedernhausen, Glashütten, Kelkheim (Taunus) und Idstein. Eppstein liegt rund 15 km nordöstlich von Wiesbaden.