Wer in Eppstein ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, steht vor Gebäuden mit ganz unterschiedlicher Geschichte: Fachwerk in der Altstadt, Villen an der Rossertstraße, Hanghäuser in Vockenhausen. Die Hauskaufberatung Eppstein ordnet vor der Beurkundung ein, was an der Bausubstanz erkennbar ist, welche Schadensursachen in Frage kommen und welche Punkte Sie vor Ihrer Unterschrift beim Notar klären sollten.
Ein Exposé zeigt die Schokoladenseiten. Die Begehung richtet den Blick auf das, was darin fehlt.
Beim gemeinsamen Termin sehen wir uns Keller, Fassade, Dach, Fenster und Haustechnik an, soweit sie zugänglich sind. Auffällige Stellen werden fotografiert und notiert, damit Sie später jede Aussage am Bild nachvollziehen können.
Das Haus sieht sich Florian Wurster selbst an. Er ist Sachverständiger für das Immobilien- und Grundstückswesen (Europäisches Fachinstitut für Gutachter, FIB) mit Ausbildung in Bauschäden, Baumängeln, Gebäudeanalyse und Beweissicherung. Für Sie heißt das: Feuchte Wände, Risse oder verformte Balken werden nicht nur benannt, sondern nach ihrer möglichen Ursache eingeordnet. Eine Aussage zum Kaufpreis treffen wir dabei bewusst nicht, es geht allein um den baulichen Zustand.
In der Untergasse steht mit dem Geburtshaus Theodor Fliedners ein Fachwerk-Rähmbau von 1725. Häuser dieser Bauart tragen über Holz: Bleibt Feuchte an Schwellen und Ständern stehen, kann das Holz unbemerkt an Tragkraft verlieren.
Bei den Villen an Rossert- und Mendelssohnstraße lohnt der genaue Blick auf Dachstuhl und Keller, weil hier Umbauten aus verschiedenen Bauphasen aufeinandertreffen können.
An den Hängen von Vockenhausen entstand Bebauung erst in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts. Bei solchen Häusern ist zu prüfen, wie die hangseitigen Kellerwände abgedichtet sind, denn zulaufendes Hangwasser kann dort Feuchteschäden auslösen.
Im alten Ortskern kann der Schwarzbach bis zur Burgstraße ausufern. Für Keller und Erdgeschoss heißt das: Wasser kann eindringen und Mauerwerk durchfeuchten.
Den Untergrund prägt der Eppsteiner Schiefer aus Phyllit, Grünschiefer und Serizitgneis. Wo Fels in geringer Tiefe ansteht, kann sich Sickerwasser an der Gesteinsoberfläche sammeln und gegen erdberührte Wände laufen. Das prüfen wir am Objekt.
Ein frei stehendes Fachwerkhaus braucht eine andere Begehung als eine Eigentumswohnung am Hang. Deshalb legen wir den Umfang gemeinsam mit Ihnen fest, bevor der Termin stattfindet, und Sie wissen von Anfang an, welche Bauteile angesehen werden.
Welcher Aufwand entsteht, ergibt sich aus dem Haus selbst, Ihren Fragen und dem gewünschten Prüfumfang. Ein kleines Reihenhaus mit vollständigen Unterlagen ist anders zu betrachten als ein verwinkelter Altbau mit Anbauten aus mehreren Jahrzehnten, bei dem jede Bauphase eigene Fragen aufwirft.
Ebenso spielt eine Rolle, ob Dachboden, Kellerräume und Technikräume zugänglich sind und ob nach dem ersten Termin ein weiterer Ortstermin sinnvoll ist, etwa weil eine Stelle erst nach dem Ausräumen einsehbar wird.
Vor dem Ortstermin liegt Ihnen ein verbindliches Angebot vor. Darin steht, welche Leistungen enthalten sind und in welcher Form Sie die Ergebnisse bekommen. Unklarheiten beim Leistungsumfang lassen sich so von vornherein ausräumen.
Hilfreich für die Vorbereitung sind Exposé, Grundrisse, Baubeschreibung und, falls vorhanden, Unterlagen zu Modernisierungen. Je mehr wir vorab über das Haus wissen, desto gezielter lässt sich die Begehung in Eppstein planen und desto belastbarer fällt Ihre Entscheidungsgrundlage aus.
Am Telefon schildern Sie, um welches Haus es geht, wo es liegt und was Ihnen beim Besichtigen aufgefallen ist.
Daraus ergibt sich, welche Bauteile besondere Aufmerksamkeit brauchen, etwa ein Fachwerk in der Altstadt oder eine Hangwand in Vockenhausen. Danach erhalten Sie das Angebot.
Beim vereinbarten Ortstermin gehen wir das Gebäude vom Keller bis unter das Dach durch. Florian Wurster sieht sich die zugänglichen Bauteile an, prüft Oberflächen auf Feuchte, Risse und Verformungen und misst, soweit der Fall es erfordert.
Jeder Befund wird fotografiert und einem Bauteil zugeordnet. Sie können dabei sein und direkt nachfragen, was eine Auffälligkeit für das Haus bedeutet und ob sie weiter untersucht werden sollte.
Nach dem Termin werden die Befunde ausgewertet. Für jede Auffälligkeit wird eingeschätzt, welche Ursache wahrscheinlich ist und ob sie eher optisch stört oder die Substanz betrifft.
Daraus leiten wir ab, welche Maßnahmen notwendig erscheinen und welche Fragen Sie dem Verkäufer noch stellen sollten.
Sie erhalten einen klar gegliederten Bericht mit Fotos, Einschätzungen und Empfehlungen.
Die Ergebnisse erläutern wir Ihnen persönlich oder digital, auf Wunsch beantworten wir Rückfragen auch telefonisch.
So gehen Sie mit einer nachvollziehbaren Grundlage in die weiteren Gespräche und in den Termin beim Notar. Die Kaufentscheidung treffen Sie selbst.
Kaufobjekte in Eppstein können am Wasser oder am Hang liegen. Beides wirkt auf ein Gebäude ein, lange bevor ein Schaden sichtbar wird. Deshalb fragen wir bei der Begehung nicht nur, was im Moment zu sehen ist, sondern auch, welchen Einflüssen das Haus über Jahrzehnte ausgesetzt war und wie es darauf reagiert hat.
Keiner dieser Punkte ist für sich ein Grund, vom Kauf abzusehen. Entscheidend ist, ob am konkreten Haus Spuren davon erkennbar sind und wie es baulich darauf vorbereitet ist. Diese Einordnung erhalten Sie schriftlich und mit Fotos, damit Sie mit dem Verkäufer gezielt über offene Punkte sprechen und Ihre Entscheidung auf einer sachlichen Grundlage treffen können.
Der Gebäudebestand in Eppstein reicht vom Fachwerk der Altstadt bis zu Hanghäusern aus der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts. Entsprechend verschieden sind die Stellen, an denen Mängel stecken können. Ein Haus aus Holz und Bruchstein altert anders als ein Massivbau mit betonierter Kellerwand, und beide reagieren auf Feuchte, Frost und Bewegungen im Baugrund auf ihre eigene Weise. Bei der Begehung achten wir besonders auf:
Viele dieser Punkte erkennt man bei einer normalen Besichtigung nur, wenn man gezielt danach sucht. Eine frisch gestrichene Wand kann eine durchfeuchtete Ecke gut verbergen, ein neuer Bodenbelag einen Riss im Estrich. Deshalb sehen wir auch hinter Möbel, in Abstellräume und unter Treppen, soweit das bei der Begehung möglich ist.
Wie alt tragende Holzkonstruktionen im Ortskern sein können, zeigt das Haus Untergasse 25, ein Rähmbau aus dem Jahr 1725. Wird auf solches Fachwerk ein dichter Zementputz oder eine Kunststoffschicht aufgebracht, kann eingedrungene Feuchte nicht mehr austrocknen, Schwellenfäule ist die mögliche Folge. Bei den Hanghäusern in Vockenhausen liegt der Schwerpunkt dagegen im Erdreich:
Für beide Bauweisen gilt: Wir beschreiben, was erkennbar ist, und benennen, wo eine weitergehende Untersuchung sinnvoll wäre. Bauteile werden nur nach Abstimmung mit dem Eigentümer geöffnet, damit Sie keine Konflikte mit der Verkäuferseite riskieren. Was ohne Öffnung offen bleibt, steht ausdrücklich im Bericht, sodass Sie diese Punkte vor der Beurkundung ansprechen können.
Für Bauakten und Genehmigungen ist in Eppstein der Kreis die richtige Adresse, denn die Stadt selbst führt keine Bauaufsicht. Ein Blick in die Bauakte kann zeigen, ob Anbauten genehmigt wurden.
Sollte es nach dem Kauf zu einem Rechtsstreit kommen, verhandelt je nach Streitwert das Amtsgericht Königstein im Taunus oder das Landgericht Frankfurt am Main, übergeordnet ist das Oberlandesgericht Frankfurt am Main.
Wie tief die Prüfung geht, richtet sich nach dem Haus. Die Übersicht zeigt, welche Form der Beratung zu welcher Ausgangslage passt.
| Form | Passend, wenn | Sie erhalten |
|---|---|---|
| Begehung mit Erläuterung vor Ort | überschaubares Objekt mit wenigen Fragen | mündliche Einordnung und Fotodokumentation |
| Begehung mit schriftlichem Bericht | Altbau, Fachwerk oder Hanghaus | Bericht mit Fotos und Empfehlungen |
| Zusätzlicher Ortstermin | Bauteile beim ersten Termin nicht zugänglich | ergänzende Befunde |
Welche Form zu Ihrem Haus passt, besprechen wir im Vorgespräch.
Eine seriöse Kaufberatung erkennen Sie weniger an Versprechen als an der Arbeitsweise. Gerade bei Häusern mit Fachwerk, Hanglage oder Bachnähe kommt es darauf an, dass Befunde nachvollziehbar belegt sind. Achten Sie auf folgende Punkte:
Einen Überblick über alle Leistungen des Büros finden Sie auf unserer Übersichtsseite.
Angesehen werden die zugänglichen Bauteile vom Keller über Fassade, Fenster und Haustechnik bis zum Dachstuhl. Je nach Lage setzen wir den Schwerpunkt auf das Fachwerk, auf hangseitige Wände oder auf Kellerräume in Bachnähe.
Nein. Die Beratung bezieht sich ausschließlich auf den baulichen Zustand. Sie bekommen eine Einordnung, welche Mängel erkennbar sind und welche Maßnahmen daraus folgen können, eine Preiseinschätzung gehört nicht dazu.
Kurz unterhalb der Stelle, an der sich Dattenbach und Daisbach vereinigen, trifft schon ein häufiges Hochwasser mehrere Gebäude. Im alten Ortskern reichen die Überflutungsflächen bis zur Burgstraße. Wiederkehrende Nässe kann Mauerwerk und Holz schädigen, deshalb sehen wir uns Keller, Sockel und Bodenaufbau dort besonders genau an.
In Vockenhausen entstand die Hangbebauung erst in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts. Wir prüfen, wie die erdberührten Wände abgedichtet sind, ob Wasser vor der Wand abgeleitet wird und ob Stützmauern oder Außentreppen Risse zeigen. Feuchteflecken an der Bergseite des Kellers sind ein typischer Hinweis.
Der Eppsteiner Schiefer aus Phyllit, Grünschiefer und Serizitgneis kann Wasser nur schlecht versickern lassen. Liegt Fels nah unter dem Gelände, kann sich Sickerwasser vor den Kellerwänden sammeln. Ob das am Objekt der Fall ist, klären wir bei der Begehung.
Im Mittelpunkt stehen Schwellen, Ständer, Gefache und der Sockel. In der Untergasse steht mit dem Haus Nr. 25 ein Rähmbau von 1725, solche Konstruktionen sind empfindlich gegenüber eingeschlossener Feuchte. Dichte Anstriche oder Putze können Holzschäden verdecken, deshalb achten wir auf Verformungen und Fäulnisspuren.
Bauakten und Genehmigungen führt die Bauaufsicht des Main-Taunus-Kreises, das Amt für Bauen und Umwelt im Kreishaus, Am Kreishaus 1-5, Hofheim am Taunus. Dort sitzt auch die untere Denkmalschutzbehörde, fachlich beteiligt ist das Landesamt für Denkmalpflege Hessen. Maßgeblich sind die Hessische Bauordnung (HBO) und das Denkmalschutzrecht des Landes Hessen. Wenn Sie ein denkmalgeschütztes Haus kaufen möchten, lohnt sich vorab eine Nachfrage dort, welche Auflagen für spätere Umbauten, Dämmmaßnahmen oder neue Fenster gelten können.
Hilfreich sind Exposé, Grundrisse, Schnitte und Baubeschreibung, außerdem Rechnungen oder Nachweise zu Modernisierungen an Dach, Fenstern, Heizung und Abdichtung. Liegen Energieausweis oder ältere Gutachten vor, bringen Sie diese gern mit. Fehlen Unterlagen, ist das kein Hindernis, die Begehung wird dann stärker am sichtbaren Bestand ausgerichtet. Fragen zu Lücken in den Papieren können Sie anschließend gezielt an den Verkäufer oder die Maklerin richten.
Entscheidend sind Objekt, Fragestellung und Umfang, also etwa Größe und Alter des Hauses, die Zugänglichkeit von Dach und Keller und die Zahl der nötigen Ortstermine. Ihr schriftliches, verbindliches Angebot liegt Ihnen noch vor dem ersten Termin am Haus vor. Darin ist festgehalten, welche Leistungen enthalten sind. Ihre Anfrage dazu ist unverbindlich und verpflichtet Sie zu nichts.
Schildern Sie uns kurz, um welches Objekt es geht und wo es liegt. Wir klären mit Ihnen, welche Bauteile genauer angesehen werden sollten, und senden Ihnen ein verbindliches Angebot für die Begehung.
Ob Fachwerkhaus in der Untergasse, Villa an der Mendelssohnstraße oder Hanghaus in Vockenhausen: Florian Wurster sieht sich das Gebäude vor Ihrer Entscheidung an und hält die Befunde mit Fotos fest. Ihre Anfrage bleibt unverbindlich.
Kontakt aufnehmen
Telefonisch Mo-Fr 08:00-18:00 Uhr
Begehungen nach Absprache übernehmen wir in allen fünf Stadtteilen: Eppstein (Kernstadt), Vockenhausen, Bremthal, Niederjosbach und Ehlhalten. Eppstein liegt rund 15 km nordöstlich von Wiesbaden, wo sich das Büro befindet. Auch im Umland, etwa in Niedernhausen, Glashütten, Kelkheim (Taunus) und Idstein, sehen wir uns Kaufobjekte an.